CONDOMINI MOROSI: L'ASSEMBLEA NON PUO' RIBALTARE IL DEBITO SU CHI PAGA

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Chi paga regolarmente le quote condominiali non può essere chiamato, con una semplice delibera a maggioranza, a coprire il debito di chi non paga. Lo ha ribadito il Tribunale di Vicenza con la sentenza n. 1171 del 9 settembre 2026.

Nella vicenda esaminata, l’assemblea aveva approvato il rendiconto consuntivo 2023 inserendovi una voce di circa € 80.000,00: quote rimaste insolute da alcuni partecipanti e ritenute ormai non recuperabili. Quella somma era stata suddivisa tra i soli condòmini in regola con i pagamenti.

Due società proprietarie di unità nell’edificio hanno impugnato la delibera. Il Tribunale ha accolto la domanda su questo punto e ha annullato la delibera limitatamente al riparto delle morosità, lasciando ferma la restante parte.

La regola: ciascuno risponde per la propria quota

Il punto di partenza è l’art. 1123 c.c.: le spese necessarie per le parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Ogni condòmino, quindi, è obbligato per la sua quota, non per quella del vicino.

Accollare ai condòmini adempienti il debito dei morosi significa derogare a questo criterio. Una deroga di tale portata può nascere solo da una convenzione approvata all’unanimità, non da una maggioranza assembleare.

La delibera che, in sede di approvazione del consuntivo, ripartisce le quote insolute tra i non morosi è pertanto illegittima. Nel caso concreto il vizio è stato qualificato come causa di annullabilità, in linea con l’impostazione delle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021) per le delibere che applicano in modo errato i criteri di riparto in un singolo esercizio.

Né rileva che i crediti siano ritenuti irrecuperabili. La difficoltà, anche seria, di incassare somme rilevanti non autorizza l’assemblea a cambiare le regole di ripartizione.

L’eccezione: il fondo-cassa straordinario

Il principio non è assoluto. Una deroga temporanea è ammessa quando ricorre una situazione eccezionale e non rinviabile, tale da esporre l’intera compagine a un pregiudizio grave: si pensi al rischio concreto di interruzione di un servizio essenziale o di azioni esecutive dei fornitori.

Anche in questo caso, però, lo strumento corretto non è il riparto del debito altrui, ma la costituzione di un apposito fondo-cassa. Si tratta di un’anticipazione temporanea: i condòmini adempienti non diventano debitori al posto dei morosi, che restano obbligati, e le somme recuperate dovranno tornare a chi le ha anticipate.

Nella vicenda decisa dal Tribunale di Vicenza questi presupposti non sono stati ritenuti sussistenti.

Cosa fare in concreto

Per il condòmino che si vede addebitare quote altrui la strada è l’impugnazione ex art. 1137 c.c., da avviare con tempestività.

• Il termine è di trenta giorni: dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
• La controversia condominiale è soggetta a mediazione obbligatoria: la domanda di mediazione va depositata entro il termine e impedisce la decadenza.
• Conviene contestare in modo specifico la voce del consuntivo, così da ottenere l’annullamento del solo punto illegittimo.

Per l’amministratore la sentenza è un richiamo agli strumenti che la legge già offre.

• L’art. 1129, comma 9, c.c. impone di agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea.
• L’art. 63 disp. att. c.c. consente di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, dopo sei mesi di mora, di sospendere i servizi godibili separatamente.
• Lo stesso articolo obbliga i creditori del condominio a escutere prima i condòmini morosi, il che tutela già chi è in regola.

Se la situazione è davvero critica, l’unica via praticabile è un fondo-cassa straordinario e temporaneo, adeguatamente motivato nel verbale.

In conclusione

La morosità di alcuni non può trasformarsi in un costo definitivo per gli altri. La pronuncia vicentina conferma un principio che, nella mia esperienza di consulenza ad amministratori e condòmini, viene ancora troppo spesso disatteso nelle assemblee di approvazione del consuntivo.

Se nel Vostro condominio è stata approvata una delibera di questo tipo, o se siete amministratori alle prese con morosità rilevanti, Vi invito a contattare lo Studio per una valutazione del caso prima che scadano i termini di impugnazione.

Avv. Luca Palmerini