LOCAZIONI E COVID-19

 

In ambito di locazioni ad uso abitativo, l’omesso versamento del canone di locazione non trova alcuna giustificazione, nemmeno invocando l’impossibilità di esercitare l’attività prevista contrattualmente a causa della pandemia covid-19, non vigendo in tal senso alcuna norma, persino nell’ambito della legislazione emergenziale intervenuta.

Questo è, in sintesi, uno dei principi di diritto stabiliti dalla recente sentenza n. 9223 del 09.06.2022 del Tribunale Civile di Roma.

DESCRIZIONE DELLA VICENDA PROCESSUALE

La pronuncia in esame trae origine dall’intimazione dello sfratto di morosità con il quale Tizio citava in giudizio Caio per non avere quest’ultimo corrisposto n. 6 canoni di locazione – in particolare dall’Aprile 2021 all’Agosto 2021, ossia in pieno periodo covid – cui era tenuto in virtù del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 01.03.2019, avente ad oggetto un immobile sito in Roma.

In particolare, Tizio formulava al Tribunale romano di convalidare lo sfratto per morosità con ordine di immediato rilascio dei locali di proprietà̀ dell’istante stesso e di condannare Caio alla rifusione delle spese processuali.

Caio, dal proprio canto, si opponeva alla convalida, eccependo la nullità delle notifiche dell’intimazione di sfratto effettuate da Tizio – con conseguente richiesta di rinvio dell’udienza per la convalida – e ritenendo non essere dovuti i canoni di locazione da Marzo a Giugno 2020 e/o disporre, comunque, la riduzione del 70% del canone da marzo 2020 a dicembre 2021 o nella diversa misura o termine ritenuto di giustizia.

In subordine, Caio domandava al Giudice di condannare Tizio al risarcimento del danno per via del comportamento scorretto tenuto dal predetto durante sia la fase delle trattative che della esecuzione del contratto.

SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

All’udienza di convalida il Giudice, ritenuta l’insussistenza di motivi ostativi, emetteva ordinanza di rilascio dell’immobile e, disposto il mutamento del rito, fissava per la prosecuzione del giudizio l’udienza del 4.12.2021, assegnando alle parti termine per eventuali memorie e documenti.

In data 30.7.2021, le parti processuali, tentando una composizione bonaria della questione, sottoscrivevano formale accordo transattivo con il quale Caio si obbligava a rilasciare l’immobile entro il 16.8.2021 ed a corrispondere a Tizio, a fronte dell’intera morosità̀ accumulata, la minor somma di € 5.300,00, oltre oneri condominiali insoluti.

Detto accordo transattivo non veniva rispettato da Caio, atteso che l’immobile in questione veniva rilasciato solamente in data 25.8.2021 e nulla veniva corrisposto di quanto pattuito.

Per quanto sopra, Tizio attivava rispettivamente la procedura di mediazione ed il giudizio dinanzi al Tribunale Civile di Roma.

 

LE DISPOSIZIONI NORMATIVE DI RIFERIMENTO

 

Art. 660 co. II cod. proc. civ.

Forma dell’intimazione

“Le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degli artt. 137 ss., esclusa la notificazione al domicilio eletto”.

Art. 5 L. 392 del 27.07.1978

Inadempimento del conduttore

“Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.

Art. 55 L. 392 del 27.07.1978

Termine per il pagamento dei canoni scaduti

“La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto”.

Art. 1453 c.c.

Risolubilità del contratto per inadempimento

“Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto , salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la.

Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.

Art. 1455 c.c.

Importanza dell’inadempimento

“Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

 

CONTRATTO DI RENT TO BUY

LA MOTIVAZIONE DEL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA NELLA SENTENZA N. 9223 DEL 09.06.2022

Il Tribunale romano, mediante la riportata sentenza, ha ritenuto fondato ed ha, pertanto, accolto la domanda proposta dall’intimante nei confronti della parte conduttrice.

In particolare, il Tribunale ha rigettato le seguenti eccezioni di parte attrice:

1. a) sulla nullità̀ della notifica dell’atto di intimazione dello sfratto per morosità perché́ effettuata presso l’immobile locato anziché́ all’indirizzo di residenza.

Dalla lettura dell’art. 2 del contratto di locazione sottoscritto tra le parti, emerge che parte conduttrice aveva eletto domicilio presso l’immobile locato e, parte locatrice aveva ritualmente effettuato la notifica dell’atto di intimazione in questione presso detto indirizzo.

1. b) sul mancato invio della raccomandata informativa di cui all’art. 660 c.p.c.

Il Tribunale ha osservato che la comunicazione di cui all’ultimo comma dell’articolo 660 c.p.c. è obbligatoria nella ipotesi in cui il destinatario non riceva personalmente l’atto di intimazione di sfratto per morosità.

Nel caso di specie, la notifica di detto atto era stata eseguita al conduttore mediante consegna a persona qualificatasi quale “addetta alla ricezione dell’atto”, nonché al formale indirizzo di residenza del conduttore medesimo.

19. c) sulla impossibilità di esercitare l’attività prevista contrattualmente a causa della pandemia covid-19.

Anche la suddetta eccezione non è stata accolta dal Giudice, in quanto il contratto di locazione in essere tra le parti era di uso abitativo e non ad uso commerciale.

Si osserva, inoltre, che l’indirizzo giurisprudenziale del Tribunale romano, anche in materia di locazioni commerciali, è stato costante nel ritenere che l’omesso versamento del canone di locazione non trova, comunque, giustificazione, non vigendo in tal senso alcuna norma, neanche nell’ambito della legislazione emergenziale intervenuta.

Il Tribunale di Roma ha, altresì, accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per inadempimento del conduttore, in quanto, nel caso di specie, quest’ultimo non aveva contestato alcunché sugli importi dovuti al locatore e, pertanto, secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli articoli 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978” (vedasi Corte di Cass. 23257/2010).

Avv. Luca Palmerini