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TRIBUNALE DI ROMA, DOTT. PONTECORVO ORDINANZA DEL  22.12.2021

Il Tribunale di Roma, in persona del Dott. Pontecorvo, è tornato ad inquadrare i limiti del condomino nell’esercizio del suo potere di controllo nei confronti dell’Amministratore, in particolare riguardo alla richiesta della documentazione condominiale.

L’art. 1713 c.c. stabilisce che “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”.

Da detta disposizione codicistica discende il diritto dei condomini a prendere visione della documentazione condominiale, esercitando il controllo della gestione che l’amministrazione svolge sull’immobile.

L’Amministratore ha l’obbligo di conservare per dieci anni qualsiasi documento per attestare il corretto funzionamento e la sana gestione del complesso condominiale (come ad esempio i rendiconti consuntivi e preventivi, i registri dei verbali delle assemblee, le polizze assicurative del fabbricato, ecc.).

L’art. 1129 c.c. stabilisce, inoltre, che l’Amministratore deve permettere ai condomini che ne facciano richiesta la consultazione del registro anagrafico, dei verbali di nomina e revoca dell’amministratore e della contabilità e di estrarre copia dei documenti custoditi, previo rimborso della spesa.

Il potere di controllo da parte del condomino non può essere esercitato senza limiti. 

Si consideri che con la nota “riforma del Condominio” del 2012, il legislatore ha incentivato l’uso, da parte dei condomini, degli strumenti informatici per velocizzare e migliorare la comunicazione e l’organizzazione della compagine condominiale.

Com’è noto, l’art. 71 ter disp. att. c.c. ha stabilito che l’assemblea, con i quorum previsti dall’art. 1136 co. II c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio), può deliberare l’attivazione di un sito internet del Condominio che consenta ai condomini aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

CONDOMINIO E MAGGIORANZE

Ciò precisato, è evidente che sebbene sussista il diritto di ciascun condomino a ottenere dall’Amministratore del Condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l’onere di dover specificare le ragioni della richiesta, la giurisprudenza ha individuato per l’esercizio di detto potere di controllo, i seguenti limiti fondamentali: 

1. l’esercizio di tale facoltà non deve essere di ostacolo all’attività di amministrazione;
2. l’esercizio del potere di controllo del singolo condomino non deve essere contrario ai principi di correttezza e buona fede; 
3. detto potere di controllo non deve costituire un onere economico per il Condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.

Con l’ordinanza emessa dal Tribunale di Roma il 22.12.2020 viene, pertanto, ribadito che l’azione di controllo del condomino rispetto all’operato dell’Amministratore e sulla richiesta della documentazione condominiale, trova il suo limite nel principio di buon andamento dell’azione amministrativa. 

In definitiva, l’interesse del singolo condomino alla buona amministrazione del Condominio non può essere di ostacolo all’attività di amministrazione stessa, distogliendo il responsabile dalle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative.

Avv. Luca Palmerini